房贷利息和理财利息以及贷款成本的讨论

到底哪个划算呢？

我们暂且不算本金， 只算利息， 100块钱一年12块钱利息， 年底一次过给12和每个月给1元是不同的， 这个希望大家能够理解， 很简单， 你每个月给1元利息的时候实际支付的还有这1元利息的利息， 即如果你拿在手上Z后给，每个月的1元依次应该记11个月， 10个月。。。。 1个月的利息。所以这些利息本来应该归你得， 实际银行得了， 所以Z后算出来按月给复利比Z后年底一次过给的多。

那么放在房贷里面也是一样的， 你第一个月还了利息和本金， 第二个月计息的总额只会减去本金， 利息部分还是会继续计息的。例如还款计划第一个月800本金， 3200利息， 第二个月计息的数是贷款总额减去800， 那3200的利息产生的利息实际是银行的利润。 大概意思是这样吧。 按照baidu得到的， 月利息是年利/12， 然后按照月复利计息， 实际利息会比银行报的年化要高些。

这个问题我也想发表下想法，之前看了个二手房，加费用在150万左右，仔细算了一下，觉得很吓人，首付和费用一共50万，贷款100万，30年还款的话，一共需要还198万本金和利息！！！吓到我了，那就是说这个70平的二手房，我一共需要支付近250万元吗？现在买房还能合算吗？房价太贵，唉

另外就是贷款的成本， 你计算20年贷款100万， 我按照4.9的利息来算Z后大概是还款150+。 实际的资金成本肯定不是。

很简单， 假设你每个月还贷款4000，一共还240期， 第一个月的4000的月复利是4000 x（1+4.9%/12）^240 到底是240，还是239我也搞不清楚， 大概是这个意思吧， Z后一期的4000 是一个月利息， 这个应该很明白吧， 把240期这样都加起来， Z后根据数学公式， 等比数列求和， Z后算出来是月还款的412倍。是实际你Z后本息的412/240=1.76倍。

我拿贷款计算器计算了100万贷款4.9利率， 240期的总共还款本息是157万， 但是如果你这些钱不还贷款按照月复利计息Z后算出来大概是276万。

而这些钱如果按照年化5%来复利计算， 20年以后是100x1.05^20 = 265万， 所以这也看出年化利率分到月以后计算复利， 是要比年化计算复利多一点的。 那些按照4.9%年化复利理财Z后是不能持平贷款的， 要稍微多一点才能持平，具体按公式套用就行。

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我也觉得这里面应该有一个似是而非的误区，假如手上捏一百万理财，同时贷一百万买房，理财的利息是一个月一个月得的，但是房贷利息是按照总贷款年限来算的然后一个月一个月扣的啊。

假如贷款30年，100万的本金有91万的利息，也就是这191万从第一个月开始就要全部分摊到每个月来扣，但是理财的利息只能按照100万本金来算的一点一点得啊，一个是100万，一个是191万，就算利率一样，Z后算下来也相差也很多啊

所以这就是银行玩的花样吧，看似好像利率低，实际上他先把全部年限全部本金的利息算上，实际利率绝对比理财利率要高，所以不能简单地看贷款利率，那跟理财利率算法是不一样的

假设贷款买房的利率维持20年4.9%不变， 实际每个月支出的本金利息Z后的现金价值就是贷款总额的2.7倍左右， 按月利息计算复利， 中间可能有点出入， 但是不大， 因为具体公式我也不会推导。 那么就是说20年后，你房子涨价3倍大概就赚一点吧， 如果只有2倍那就赔了。 但是按照目前的这个房价趋势，别说20年了， 10年就可以三倍了， 所以才有人说贷款买房不亏， 至于说通胀成本就不在这里计算了。

你看我后面的资金成本计算就知道了， 实际远远大于你付出的本息总额的。 大概2.7倍贷款额度的关系。

对的， 实际利差并不是很大， 按月复利240个月， 和按年复利20年Z后算出来的结果相差也不大， 100万的复利Z后是260-270. 4.9的利息， 所以房价能够20年涨三倍是高于复利的。 20年涨三倍按中国这个印钞票速度， 远远高于。

100万的钱拿在手上， 按照一年内5%的利息， 拿20年按年复利计算有270万左右， 但是你做等额本息贷款还240期一共只还了157万（我用贷款计算器算的） 你觉得银行会这么好， 让你只还这么点？ 每个月还的利息产生的利息都被银行吃了啊， 因为你每个月还款里面既有本金又有利息， 但是下个月银行给你算利息的时候是只会减去你还的本金的。利息那部分还是计息了啊

拿出你的贷款计划，如果每个月还款额度是一样的， 那么用每个月的还款金额 用等比数列求和才是真正你还的钱的现金价值。

举例 第一个月 还款额x(1+月利息）^240, 第二个月 还款额（1+月利息）^239， 依次类推。每个月的还款额都复利计算利息。

20年后房子涨3倍， 你不亏， 小赚， 按照你只能有5%的理财收益计算

确实看不懂，我现在就是有全款的钱，一直纠结是付五成贷五成还是全款，现在的决定是，先贷五成，再理财等待商转公，实在不让转，就提前还款。这样行不行？胆子小不会玩理财，只敢玩银行4点几的那种。

房子涨几多谁都不知道，我只能告诉你5%年化复利20年2.7倍左右，如果你觉得房子能涨的更多就拿房子，如果金子更多拿金子，粮食更多拿粮食。但是谁都不知道哪个会涨的更多

简单计算，如果贷款一半，理财5个点，房贷5个点，一进一出就是10个点。暂不考虑以后的加息。

如果房价年涨幅超过10个点（那点房租就当折旧和装修家具费了），贷款买房划算。否则得好好掂量一下。

说的靠谱，算是明白了贷款的本质。但是现在除了银行和保险理财是年付利息的以外，互联网理财全都是按月付息。(余额宝是按天付息，利滚利)

根本没有一进一出，只有利差，即使楼上的不全靠贷款，留下的钱也会理财，只不过要支付利差，因为他玩的理财比房贷低。

按日计算也可以年化/365 然后算指数，我刚算过4.9年化按日复利是5.0 利差并不大，只是听着好听

手上有100万，本来存着有5个点利息，现在首付100万，再贷款100万，那么5个点利息5万没了，还要还5个点贷款5万，这就差距10万。200万的房，房价涨幅需超过5个点才是10万，不是10个点，刚才算错了。这是一年期的假设，如果是多年期，实际上利息基数远不止100万，都是利滚利的，所以房价涨幅要远超过5个点才行。这就是一进一出。