有朋友反映昨天的文章“又臭又长”，我痛定思痛，以后尽量不这样循序渐进的论述。既然大家喜欢直奔主题，那就直接说观点和结论好了。
观点：
2 单纯的商业体和商贸定位并不能带动房价的爆发
3 光谷中心城的房价爆发逻辑是总部经济带动+高新制造引领+改善圈层汇集
4 未来5年，光谷中心城的房价将由总价天花板限制演变为高品质圈层汇集
5 如果我是你，我会置换成光谷中心城的“产城融合”白马股。
总部经济以神墩一路、光谷六路、中建之星产业园、未来科技城为依托
高新制造以华为海思、新思科技、迈瑞、华大、联影为载体。
改善圈层汇集以德商、瑞安、龙山湖、中建光谷之星、龙湖光谷城等为标杆。
举个例子：之前很多人觉得南山府位置不如中粮甚至不如碧桂园云镜，他们的逻辑很简单，南山府远离了中轴光谷五路。但是我的逻辑是：南山府比邻光谷最牛逼的主轴——高新大道和品牌不错的17小，离地铁口直线600m，周边环绕中建之星总部经济产业园、光谷六路瑞安创新创业产业中心、医疗器械产业园迈瑞医疗和华大基因，是离未来科技城新思科技、华为、海思等芯片产业最近的住宅楼盘之一。就位置而言，我个人判断南山府显然好于中粮。
虽然光谷三路光谷四路沿线也有小米、猿辅导等二总部及生物城，但是总体来看，高新制造业一路往东落户的节奏非常明显。光谷中心城一路向东的大方向也在光谷十四五规划中表露的非常明确（光谷科学岛）。
总部经济和高新制造辅以学区概念才是房价的王道，并非单纯的商业。
随着未来光谷中心城楼市不断的演变，产品定位更高、户型设计更符合高质量发展需求、圈层更纯粹的楼盘将会越来越吃香。
2025年底单价3.6-3.8万：中建光谷之星、188、瑞安创新天地、洺悦天玺、翡丽天玺、龙湖光谷城、龙山湖（过于纯粹）、南山府（有待交房后观察）、绿地光谷中心城（后劲可能不足）
中建光谷之星二手价格在很长一段时间都将是中心城的No.1，预计2025年，也就是十四五末，被洺悦天玺及瑞安创新天地大户型赶上。2025年底单价3.8万。
瑞安创新天地虽然维权闹的沸沸扬扬，我也专门写了两篇关于瑞安维权的文章（不要再被无良自媒体带瑞安的节奏了，R6业主奥特曼在现场给你带来第一手瑞安R5维权真相），但是横向对比，瑞安的产品定位和格调依旧值得长期看好，短期势必是被砸盘的。瑞安的大户型单价将会在近4年内被188、南山府、绿地光谷中心城、龙湖光谷城等偏刚需定位的户型打压。但是十四五末期，随着瑞安商务板块的发力，金融总部的落成和创新创业中心的带动效应，辅以R7-8南边的小学教育圈层，瑞安大户型会逆势成为光谷中心城最具话题性的产品。2025年底单价可能破3.8万。时间越久，对于瑞安的房价走势越有利。
龙山湖虽然是个孤盘，但是品质很强，纯粹的让人可怕。短期是肯定不可能赚钱了，十四五未来的走势完全取决于未来科技城的企业质量、高管人群数量和自住需求情况。适合长期持有自住。价格不会低，但是流动性和收益可能一般。
龙湖光谷城和绿地光谷中心城，出道即能与188平起平坐。但是走势却可能不同，绿地的盘后劲可能不足，虽然预测2025年底单价3.6万，但是往后走，可能被龙湖拉开。
洺悦天玺，个人之前是非常看好洺悦天玺的地块，但是我的审美不能接受那个看起来黑乎乎的外立面，去年我去踩盘，2.55的特价还送车位，这个价格是可以接受的。若能维持翡丽天玺的品质，不要简配太多，长期看好，预测2025年底单价破3.8万。
翡丽天玺，胜在品质和外立面的调性。预测2025年底单价破3.8万。价格情况类似龙山湖。可能价格不低，但是流动性和收益一般。
